Conditions loi Pinel 2017

À jour en Juin 2017

Écrit par les experts Ooreka

La loi Pinel reprend les dispositions de la loi Duflot tout en assouplissant certaines mesures :

  • Elle permet de choisir parmi 2 durées d'engagement de location : 6 ou 9 ans avec possibilité de prolonger la durée d'engagement jusqu'à 12 ans au total.
  • Il est possible de louer le bien immobilier à ses ascendants ou descendants (logements acquis à partir du 1er janvier 2015 sous certaines conditions).
  • Les conditions d'accès au dispositif des SCPI sont alignées sur celles des particuliers.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt du dispositif Pinel, il faut respecter certaines conditions, tant sur le plan du bien immobilier que de sa mise en location.

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Conditions de la loi Pinel sur le bien immobilier

Pour pouvoir entrer dans le cadre de la loi Pinel, le bien immobilier doit être acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.

L'achat d'un bien immobilier neuf

Le dispositif Pinel concerne l'achat d'un bien immobilier :

  • acquis neuf ou en état d'achèvement ;
  • que l'investisseur a fait construire.

Le logement neuf doit également respecter certaines performances énergétiques : norme RT 2012 ou label BBC.

Bon à savoir : la loi Pinel s'applique également à l'achat de biens immobiliers anciens qui ne répondent pas aux caractéristiques de décence et qui ont fait l'objet de travaux dont la finalité est de conférer au logement des performances énergétiques identiques à celles d'un logement neuf.

L'achat d'un bien immobilier ancien

Le dispositif Pinel concerne également l'achat :

  • d'un logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf ;
  • d'un logement vétuste faisant l'objet de travaux de réhabilitation ;
  • d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, les logements anciens ou vétustes doivent répondre, en plus des conditions du dispositif Pinel pour les logements neufs, à certaines conditions particulières :

  • Avant la réalisation des travaux, le logement ancien ne doit pas répondre aux caractéristiques de décence énumérées à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et ne doit pas satisfaire aux performances techniques de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
  • Après la réalisation des travaux, le logement ancien doit être en mesure de satisfaire aux conditions pour bénéficier du label Haute performance énergétique rénovation 2009 (HPE rénovation 2009) ou Bâtiment basse consommation énergétique rénovation 2009, (BBC rénovation 2009).

À noter : pour bénéficier du dispositif Pinel dans le cadre de l'achat d'un logement à réhabiliter, les travaux de réhabilitation doivent être achevés au plus le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'achat du bien immobilier.

La situation du bien immobilier

Le bien immobilier, neuf ou à réhabiliter, doit se situer dans des zones bien particulières, correspondant aux zones où la demande locative est la plus forte. Un nouveau zonage est entré en vigueur à compter du 1er octobre 2014 :

  • zone A : 650 communes telles que les communes de l'agglomération parisienne, de la Côte d'Azur, du Genevois français et de l'agglomération lyonnaise ;
  • zone A bis : 77 communes comprenant Paris, des communes de Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d'Oise ;
  • zone B1 : 1 546 agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre-mer, Corse ;
  • zone B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants, zones frontalières ou littorales chères, limites de l'Île-de-France.

Les logements situés dans la zone B2 ne sont éligibles que si la commune a fait l'objet d'un agrément délivré par le préfet de la région.

Suite à la loi de finances pour 2017, les logements situés dans la zone C sont éligibles aux mêmes conditions que la zone B2 : la commune doit obtenir un agrément (décret n° 2017-761 du 4 mai 2017).

Bon à savoir : la liste des communes affectées aux zones A, A bis, B1, B2 et C est consultable dans l'arrêté du 01/08/14 disponible sur le site officiel à cette adresse.

Le prix d'achat du bien immobilier

Le montant total des investissements éligibles à la loi Pinel est plafonné à 300 000 € par an, avec un maximum de 2 investissements par an. Par ailleurs, le prix d'achat au m2 du logement ne doit pas dépasser 5 500 €.

Pour les logements anciens à réhabiliter, la limite de 300 000 € par an comprend le prix d'achat du logement augmenté du coût des travaux réalisés.

Conditions de la loi Pinel sur la mise en location

Durée de mise en location

L'investisseur doit s'engager à mettre son bien immobilier en location. Cependant il peut choisir parmi 2 durées d'engagement : 6 ou 9 ans. L'avantage fiscal accordé varie ensuite selon la durée de cet engagement. Il peut également choisir de prolonger son investissement à hauteur de :

  • 2 périodes de 3 ans si son engagement initial est de 6 ans ;
  • 3 ans si son engagement initial est de 9 ans.

Plafonnement des loyers

Les loyers doivent être plafonnés pendant toute la durée de location. Le montant des plafonds varie selon la zone géographique où se situe le logement.

Plafonds des loyers 2017 en Métropole
  Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Plafond des loyers en € par m2 16,83 12,50 10,07 8,75 8,75

Ces plafonds de loyer sont modulables selon la superficie du logement avec l'application d'un coefficient multiplicateur. Ce coefficient multiplicateur est obtenu en effectuant le calcul suivant : 0,7 + 19 / surface habitable du logement. Le coefficient est ensuite arrondi à la 2e décimale la plus proche et ne peut pas être supérieur à 1,2.

Plafond de ressources des locataires

Les logements qui bénéficieront du dispositif Pinel devront être mis en location à titre de résidence principale et devront être loués nus. De plus, les ressources des locataires ne devront pas dépasser certains plafonds.

Ces plafonds sont définis en fonction :

  • de la zone géographique ;
  • de la composition du foyer.
Plafonds de ressources 2017 en Métropole :
Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 37 126 € 37 126 € 30 260 € 27 234 € 27 234 €
Couple 55 486 € 55 486 € 40 410 € 36 368 € 36 368 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 737 € 66 699 € 48 596 € 43 737 € 43 737 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 € 52 800 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 € 62 113 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 116 268 € 106 431 € 77 778 € 70 000 € 70 000 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième + 12 954 € + 11 859 € + 8 677 € + 7 808 € + 7 808 €

Bon à savoir : pour les investissements réalisés à partir du 1 janvier 2015, la loi Pinel permet de louer le logement à ses ascendants ou descendants, à condition qu'ils ne fassent pas partie du foyer fiscal et qu'ils répondent aux conditions de ressources.


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